Da quando l’essere umano ha smesso di essere nomade, il nostro modo di abitare gli spazi è stato in continuo mutamento, ma com’è cambiato negli ultimi decenni?
Alessia Sarrica, redattrice
Per parlare di questione abitativa dobbiamo tenere presente una dimensione immateriale e una materiale: la prima è legata ai cambiamenti della nostra società, e quindi alle mobilità residenziali – negli ultimi 40 anni la popolazione vive in modo diverso, si sposta sempre di più, ha relazioni affettive e familiari che non sempre sono quelle della famiglia tradizionale, questo riguarda soprattutto la parte più giovane per ragioni di studio e di lavoro. La seconda si lega al fatto che abbiamo un sistema abitativo che non si è evoluto parallelamente all’evoluzione del nostro modo di vivere nella società. Viviamo in un Paese dove ci sono più o meno tre case su quattro che sono di proprietà e la componente che rimane in affitto è circa il 25%. Componente più bassa rispetto agli altri Paesi europei – e questo incide in modo rilevante sul nostro modo di vivere. In Italia, la relazione tra proprietà e affitto influenza molto sulle possibilità concrete che si hanno di adattare la casa ai mutamenti dei propri stili di vita. Non solo gli immobili non si muovono, ma la popolazione che vuole muoversi e cambiare casa fatica perché le case in affitto – la parte mobile del mercato – sono poche. In questo sistema è difficile che la casa diventi un’infrastruttura capace di accompagnare i cambiamenti della nostra società.
Giorgio De Ambrogio, Dottorando in Tecnica Urbanistica, Sapienza Università di Roma (DICEA)
Possiamo definire il sistema mobile domanda di casa – ed è l’aspetto sociale, mentre quello immobile è l’offerta – l’aspetto materiale. Se queste due anime non si incontrano, la vicenda diventa complicata e dolorosa. La domanda cerca case in modo territorialmente scomposto, è flessibile e dinamica; al contrario, l’offerta si colloca in un punto preciso e lì resta. L’Italia è il primo Paese in Europa per numero di case su numero di famiglie: 135 ogni 100 famiglie. Siamo il Paese più costruito ma siamo il fanalino di coda per lo stock immobiliare messo in affitto. La componente esuberante – 100 famiglie abitano 100 case, non 135 – dove finisce? Le 35 case eccedenti possono essere seconde o terze case, magari per la residenza estiva. Ma è talmente alto questo surplus che uno scarso stock in affitto, ovvero meno del 20%, non solo indica che tratteniamo patrimonio ma lo rendiamo più immobile di quello che già è.
Questo meccanismo stridente – dove alla mobilità della domanda corrisponde un’immobilità dell’offerta – ha dato l’illusione di un aumento della popolazione residente nelle città, tanto agognate da molta popolazione che proviene dai Sud del mondo, ma mentre questo processo di attrazione lavora in positivo, per contro avvengono anche fughe ed espulsioni di fette di popolazione che erano nella città e non ce la fanno più. Milano negli anni ‘80 aveva un milione e 750 mila abitanti, oggi ha a fatica un milione e quattro. In Italia, crescono 4-5 città, tutte le altre perdono popolazione. Quindi all’attrazione urbana corrisponde anche un’espulsione urbana potente: chi non ce la fa a stare dentro la città, è costretto a lasciarla.
Gabriele Rabaiotti, già Assessore ai Lavori Pubblici e Casa presso Comune di Milano
Dato che alcune famiglie possiedono più immobili, mentre altre non hanno casa o non possono permettersi affitti così alti, sarebbe utile limitare per legge il numero di immobili posseduti?
Alessia Sarrica, redattrice
Non credo sia possibile. Bisognerebbe piuttosto incentivare chi affitta a canoni accessibili e disincentivare chi tiene le case vuote o fa affitti brevi, introducendo una gradualità fiscale che distingua tra proprietari che seguono un indirizzo più sociale e chi invece, pur legittimamente, non lo fa.
Gabriele Rabaiotti, già Assessore ai Lavori Pubblici e Casa presso Comune di Milano
L’eccedenza di case di cui parlava Gabriele è importante contestualizzarla: le 35 case in più per ogni 100 abitanti non sono tutte in centro a Milano. Le case sovrabbondanti non sono nel posto dove incontrano la domanda e quindi ci sono tante case che sono fuori dal mercato, restano sfitte e/o perdono valore. Capire questa dinamica – che chiamiamo valorizzazione immobiliare o rendita immobiliare – è molto importante. Prendiamo un esempio: i miei genitori e quelli di un mio collega hanno entrambi comprato una casa di 100 metri quadri negli anni novanta, con però una differenza sostanziale: i miei l’hanno comprata una casa in periferia a Milano, i suoi a Caltanissetta. Trent’anni dopo, la differenza in termini di ricchezza familiare tra me e il mio collega , a parità di condizioni di partenza, è circa un rapporto di 1 a 10. La mia casa vale 10, la sua 1. In Italia abbiamo un problema di redditi chestagnano o si abbassano, e quindi le possibilità economiche dipendono sempre meno dal lavoro e sempre di più dalla stratificazione delle ricchezze della famiglia d’origine. Visto che siamo un paese di proprietari di case, queste ricchezze spesso sono immobiliari, il cui ruolo è centrale nel funzionamento dell’economia, e ne determina le possibilità e la qualità della vita di una persona.
Giorgio De Ambrogio, Dottorando in Tecnica Urbanistica
Non abbiamo tutti quattro case a testa: alcuni ne hanno quattro, altri neanche una. Però le case ci sono. Quando si dice: «C’è domanda di case, costruiamone», a mio parere si dice una cosa sbagliata perché abbiamo già tante case: vanno messe in circolazione quelle che abbiamo. Milano è una città attrattiva, ma ha tra gli 80 e i 100.000 alloggi vuoti, circa il 15% del patrimonio costruito. Vuol dire che, nonostante la domanda, esiste un sistema di offerta che resiste e non mette in gioco il patrimonio eccedente. C’è chi rinuncia ad affittare per ragioni diverse : genitori che conservano una casa per i figli o proprietari che non possono sostenere i lavori di ristrutturazione. Fatte salve queste ragioni, resta un pacchetto non banale di appartamenti trattenuti dal mercato perché si ritiene rischioso e non sufficiente remunerativo affittarli. Sono le mosse dei cosiddetti proprietari speculativi, che esistono, come esistono i proprietari buoni. La città comincia a soffrire quando questa componente speculativa non incontra regole o disincentivi e prosegue indisturbata.
Gabriele Rabaiotti, già Assessore ai Lavori Pubblici e Casa presso Comune di Milano
Mi è venuto in mente un libro di Sarah Gainsforth: L’Italia senza casa, in cui si parla anche dei centri storici delle grandi città, dove assistiamo a un’espulsione di residenti in favore della turistificazione. Io, per esempio, studio filosofia a Napoli, nel centro storico, e ironizzo quando mi chiedono: «Ma quante persone conosci nel centro storico?». C’è ancora questo mito, quando in realtà oggi si fa fatica a trovare dei napoletani: anche nel mio palazzo, da studentessa fuorisede, sono quasi tutti B&B ed è molto difficile trovare casa. Nel libro vengono proposti modelli abitativi alternativi come il co-housing e il flat sharing, che non riguardano più solo gli studenti, ma anche lavoratori e fasce d’età più adulte. Abbiamo quindi pensato a due facce della stessa medaglia: condividere un appartamento oppure scegliere di vivere da soli, in un monolocale.
Giulia Di Caraino, redattrice
Ci sono diversi aspetti interessanti. Il primo è la questione della crisi. In Italia c’è una tendenza a parlare di crisi abitativa adottando il linguaggio dell’emergenza. Un’emergenza però dovrebbe essere qualcosa di inaspettato, che ci sconvolge la vita e ci chiede di reagire immediatamente – la crisi abitativa invece è qualcosa di strutturale, connaturata al modo in cui funzionano le nostre città e – per dirla in termini un po’ più marxisti – ai processi di accumulazione capitalistica che governano il settore fondiario e immobiliare. Per interrogarci su modelli abitativi nuovi e alternative possibili, è importante collocarle dentro questo sistema, evitando di confondere il sintomo con la malattia. Questo porta al secondo punto, che è quello della relazione tra modelli abitativi innovativi e turistificazione. Vi do due cifre su Roma: ci sono 1.300.000 case, di cui 300.000 in affitto. Di queste, 70.000 sono case popolari, e sono già tutte piene, con 20.000 famiglie che aspettano un’assegnazione. Nel frattempo, negli ultimi dieci anni 34.000 case sono diventate locazioni turistiche. Sono più di una su dieci rispetto alle case in affitto. Quindi, in una situazione in cui le case in affitto erano già poche, se ne taglia via una fetta consistente. Le case in affitto sono sempre di meno e questo contribuisce ad alzare i prezzi e a rendere sempre più faticoso trovare casa.
Rispetto al co-housing, invece, è un coinquilinaggio, siamo d’accordo, no? Quanto questa esperienza sia una scelta di vita condivisa e quanto invece sia dettata da esigenze economiche sarebbe da indagare.
I progetti di co-housing hanno anche un lato molto legato alla valorizzazione immobiliare e alle popolazioni temporanee: nelle grandi città non arrivano solo turisti che cercano airbnb per qualche giorno, ma anche tantissimi studenti e lavoratori che, anche grazie al lavoro da remoto, passano periodi in diverse città europee. A Lisbona per esempio questo fenomeno è molto forte: sempre più persone vivono in Portogallo ma lavorano a Londra, in Germania o negli Stati Uniti, arrivando in una città con un reddito diverso da quello di un* lisbonese. Quando il mercato se ne accorge, gli propone soluzioni adatte al suo reddito, e questo a lungo andare droga tutto il sistema Nascono così i co-living, cioè alberghi o ostelli cool, che per mille euro offrono una stanza di pochi metri quadri, spazi comuni e un pacchetto di servizi. Prendono qualcosa che ha un suo fascino, quello del vivere condiviso, e ne costruiscono un settore sul quale fare profitto. Quindi è bene distinguere quando parliamo di co-housing che da un lato c’è chi vive insieme per necessità, dall’altro chi lo fa per una scelta comunitaria e dall’altro ancora chi costruisce settori di mercato attorno a questi modi di stare insieme per provare a guadagnare il più possibile dai metri quadri di una casa.
Quindi per riassumere la crisi abitativa non è un’emergenza, ma un prodotto strutturale del mondo in cui viviamo. E se l’affitto è già solo un pezzettino delle case disponibili e viene ridotto da B&B e altri usi, il co-housing diventa anche una risposta di necessità: per ragioni economiche, perché cambiano le famiglie, la società e la nostra mobilità. Quando il mercato si accorge di questo bisogno, sviluppa soluzioni che non hanno una vocazione sociale, ma una vocazione estrattiva.
Giorgio De Ambrogio, Dottorando in Tecnica Urbanistica
Senza un intervento pubblico che differenzi gli usi possibili, il mercato continuerà a premiare alcuni usi rispetto ad altri.. Manca quindi un intervento pubblico adeguato. Poi c’è un altro tema: perché i valori di mercato continuano a crescere se la domanda cerca qualcosa e trova altro? Perché nelle città esistono due forme di domanda che tendiamo a non considerare. La prima è la domanda di miglioramento: ho già una casa, magari in periferia, ma posso comprarne una più grande o più centrale. La seconda è la domanda di investimento: non mi interessa avere una casa, ma investo nell’immobiliare perché mi garantisce una remunerazione. Queste scelte viziano il mercato: non è un rapporto diretto tra «mi serve una casa» e «trovo una casa».
Chiudo sul co-housing, che nasce per introdurre un prodotto nuovo affermando quanto sia bello abitare un luogo in cui alcune cose vengono condivise: la piscina, la guest house, il giardino d’inverno… E quella roba lì è stata scelta da chi poteva permetterselo. Esiste un co-housing di gente disperata, che non può fare altro che quello, che condivide per necessità.
Sono due mondi diversi, ma ancora una volta usiamo la stessa etichetta: le famiglie smart di due persone che stanno cercando la casa di condivisione nella city, con gli spazi carini, perché fa figo, e due famiglie egiziane, disperate, che devono andare a lavorare in un cantiere a Milano, ma hanno la residenza a Bologna e non sanno come diavolo fare se non andando ospiti da un amico che ha già la casa a Milano. Anche lì fanno molto co-housing. Ecco, Milano ancora una volta ha messo sotto lo stesso cappello cose molto differenti e questo alla fine ci porta a vedere solo la faccia più scintillante della medaglia.
Gabriele Rabaiotti, già Assessore ai Lavori Pubblici e Casa presso Comune di Milano
È un po’ quello che succedeva a Milano nei primi decenni del 900 con le case di ringhiera, soltanto che oggi cambia l’utenza e, mentre allora si condivideva soltanto il bagno e il corridoio di accesso alla casa; adesso si condivide l’intero appartamento. Il co-housing, inoltre, può comportare delle difficoltà: non è detto che tutti si prendano cura dell’immobile allo stesso modo e si possono creare ambienti disagianti. Il luogo in cui si vive influenza inevitabilmente il modo in cui si sta e condizioni abitative inadeguate possono aumentare il disagio fisico e psichico.
Alessia Sarrica, redattrice
Secondo voi quale futuro ci aspetta nei prossimi anni in Italia?
Giulia Di Caraino, redattrice
Io penso che viviamo una fase interessante di politica abitativa. Dal 2015 in poi si è rotto un meccanismo per cui convivevano un’agenda di sviluppo urbano e immobiliare della città e un’agenda di welfare che assorbiva parte dei costi sociali prodotti da questo sviluppo. Oggi questa cosa si è sbilanciata. La casa è sempre più il problema economico centrale per chi vive in città, . Andiamo verso città sempre più inaccessibili, dove il costo della casa pesa sempre di più rispetto al reddito. E quando i problemi iniziano a riguardare la classe media le cose cominciano a muoversi, che è quello che osserviamo oggi con tutta questa attenzione sull’abitare. Di sicuro oggi manca ancora un cambio di passo dal punto di vista delle politiche, anche se il fatto che il Governo faccia un Piano Casa e che la Commissione europea si interroghi su questi temi rimette la questione abitativa al centro del dibattito, che è positivo. Le politiche pubbliche sono sempre più attenzionate, ma continuano per necessità a inventarsi soluzioni con quello che c’è e non basta: negli ultimi trent’anni abbiamo eroso la capacità dello Stato – soprattutto quello centrale – di fare politica pubblica. Io me ne sono dovuto andare dal quartiere in cui abitavo a Roma, a Testaccio, perché mi hanno alzato l’affitto di 300 euro da un anno all’altro. Quello che mi rincuora è vedere le tante esperienze di mobilitazione e l’attenzione sempre più forte che ricevono: penso che grazie a vicende come quella di Spin Time, nella assoluta gravità di quanto è successo – riusciremo a ripoliticizzare un po’ questa questione, che è una questione di autodeterminazione e che riguarda le possibilità che abbiamo come individui di vivere una vita bella.
Giorgio De Ambrogio, Dottorando in Tecnica Urbanistica
Il mio non è un invito all’ottimismo, ma a considerare che come abitanti della terra abbiamo vissuto in modi molto diversi, in alcuni casi anche scomodi. Non mi spaventano queste fasi che sembrano generare modalità e meccanismi nuovi. Il tema importante è capire come stare dentro a questo cambiamento.
Mi piacerebbe vedere un abitare capace di guardare oltre la città e considerare territori più ampi, bordi e confini larghi abitabili perché ci stiamo sempre più sganciando dai luoghi della produzione. Questo ci permetterebbe di scegliere luoghi dove il mercato non ci stritola ancora così tanto e possiamo apprezzare altri elementi, come la natura, il paesaggio o la vicinanza a persone con cui condividiamo pezzi di storia. Potrebbero così riprendere valore seconde e terze case in luoghi dispersi, non più considerate, anche come luoghi dell’abitare ordinario, grazie al supporto di tecnologia e trasporti. Nelle città vedo invece avanzare un meccanismo di forte polarizzazione. Da una parte un abitare molecolare, chiuso, di chi cerca l’appartamento nella posizione migliore, con grandi metrature e tutti i comfort per blindarsi lì. Oggi si producono porte blindate per le camere da letto, oltre a quella d’ingresso. Al polo opposto c’è una domanda disperata, che probabilmente cerca un abitare più mescolato e aperto. Vedo quindi una città con due anime molto polarizzate. In mezzo ci sarà evidentemente anche altro, ma potrebbe essere soggetto a quel meccanismo di allontanamento di cui parlavo all’inizio: distanziarsi dalla città per cercare altro, perché non devo più stare necessariamente a Milano. Forse la città, dove oggi abita più della metà della popolazione mondiale, avrà un po’ meno valore insediativo rispetto a quello che ha oggi.
Gabriele Rabaiotti, già Assessore ai Lavori Pubblici e Casa presso Comune di Milano