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Nella Milano post pandemica vince chi resta o chi fugge?

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Negli ultimi dieci anni Milano è cambiata molto. Dal 2008 la popolazione residente è cresciuta costantemente, anche se in modo più netto dal 2014, e in particolare nella fascia di età più giovane. La crisi sanitaria, con lo smart-working e la didattica a distanza, ha però rallentato questo aumento, facendo perdere alla città circa dodici mila residenti. 

Questo ha portato a una crescita della disponibilità di camere per lavoratori e studenti del 290% rispetto al 2019. È un trend coerente con il resto d’Italia: Immobiliare.it in un report stima che, in relazione all’anno precedente, la disponibilità di camere è aumentata del 149%. L’impennata dell’offerta ha avuto l’effetto di frenare momentaneamente il caro prezzi di questo tipo di affitti: il prezzo delle stanze singole a Milano nel 2020 si è mantenuto costante (intorno ai 565 al mese), mentre il prezzo dei posti letto in doppia è diminuito del 7%. Nonostante non ci sia stato un aumento dei prezzi, Milano si riconferma la città italiana più cara in cui vivere da fuorisede e anche questo è uno dei motivi che hanno portato tante persone a rivalutare la loro presenza nel capoluogo lombardo. 

La crisi dovuta alla pandemia infatti non è solo sanitaria, ma anche economica. La povertà è dilagante e il numero di disoccupati, soprattutto tra gli under 35, è aumentato di 841 mila unità. Il costo della vita in città non è più sostenibile per molti, in particolare ora che esiste la possibilità di lavorare da remoto. Queste criticità non sono nuove, ma sono forse una delle conseguenze della spinta propulsiva innescata a Milano a partire da Expo 2015. Lo sviluppo, apparentemente inarrestabile fino a marzo, ha contribuito a rendere la città più accogliente verso una popolazione variegata ed eterogenea, composta da professionisti, studenti, over 60 e turisti. Infatti, anche il turismo rientra in quei settori che sono cresciuti costantemente negli ultimi anni, +5% annuo, e che ora stanno subendo una forte battuta d’arresto, con una perdita stimata di sei milioni di turisti rispetto al 2019. Un altro elemento che ha contribuito a costruire il brand di Milano come “place to be” è stato il potenziamento dei mezzi pubblici, accompagnato dall’introduzione della sharing economy per quanto riguarda auto, biciclette e monopattini. La mobilità è stata notevolmente agevolata, rendendo Milano più interconnessa e allargando il centro fino alla circonvallazione esterna. 

Questo cambiamento è lampante anche dal punto di vista urbanistico: diversi quartieri hanno subito modifiche importanti, permettendo una rapida crescita della città, ma innescando anche diverse conseguenze indesiderate che non vengono quasi mai prese in considerazione. Lo sviluppo di alcune aree, infatti, è una delle cause della gentrificazione, ovvero il cambiamento del tessuto socio economico urbano. È importante sottolineare, però, che questo non è un fenomeno positivo o negativo di per sé, assume uno di  questi due connotati a seconda del punto di vista. Da una parte crea degli avvantaggiati, che beneficiano del progresso di interi quartieri, e che quindi, lo percepiranno come positivo. Dall’altra degli svantaggiati, che coincidono con quelle persone che già abitavano in una zona oggetto di sviluppo, e che non riescono a stare al passo con il cambiamento del tenore di vita. Questi, come prevedibile, lo percepiranno come negativo. È chiaro che la principale caratteristica di questo fenomeno, dunque, è il suo essere divisivo. Alcuni cittadini, infatti, saranno costretti a spostarsi, e si riverseranno in un quartiere per loro conveniente, e quindi più a buon mercato. Il rischio, perciò, è  che si crei progressivamente una divisione sempre più netta, percepibile anche a livello spaziale, tra quartieri più ricchi e in crescita, e altri meno benestanti che faticano, o non riescono proprio, a stare al passo con lo sviluppo a breve termine dei primi. 

Le conseguenze economiche di questa tendenza divisiva, come la diminuzione della mobilità sociale e del capitale umano disponibile nel mercato del lavoro, però, colpiscono la città nella sua interezza. Per questo sono delle serie minacce per la sostenibilità della crescita futura. Questi problemi, dunque, non si sono presentati con l’arrivo del coronavirus, ma a causa sua i loro effetti si sono fatti più evidenti. Perciò se c’è una sfida in atto per i policy-makers, questa riguarda il limitare gli effetti asimmetrici e divisivi della gentrificazione, in modo da valorizzare quelli positivi dello sviluppo di quartieri e aree urbane, promuovendo un modello di crescita tale da trainare tutte le parti coinvolte.

Scappare dalla città

Lo sviluppo socio-economico delle città è quindi messo in discussione da vari elementi: l’emergenza Covid19, assieme alla gentrificazione e alle sue implicazioni, sta spingendo sempre più persone a spostarsi fuori città. Oltre a questo, in molti si sono accorti che le case in cui abitavano non rispecchiavano i loro bisogni, non soltanto per i costi proibitivi, ma magari anche perché senza giardino o terrazzo. Vivere la città durante il lockdown è stato per molti un modo di comprendere che le proprie priorità dovevano essere riviste. Chi si è trovato in un grande centro urbano durante l’epidemia ha dovuto fare i conti con una grande limitazione della possibilità di movimento, non potendo fare passeggiate in mezzo alla natura e non avendo spesso uno spazio in cui poter fare movimento e stare all’aria aperta. Quest’esperienza ha portato ad un incremento nell’interesse per il mercato immobiliare fuori dai centri urbani. La tendenza a voler abbandonare le città è un fenomeno presente non solo in Italia, ma in tutto il mondo, a conferma del fatto che la vita nel centro urbano durante la prima ondata dell’epidemia è stata una prova difficile per molti.

Un effetto del fenomeno sopra citato è stato lo stallo del mercato immobiliare nei centri urbani.  Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, rispetto al 2019 si è assistito ad una decrescita del 15,5 per cento nella compravendita di immobili fra gennaio e marzo, e del 27,2 per cento tra aprile e giugno. Si è al tempo stesso però constatato anche un incremento di richieste di immobili nelle aree limitrofe ai grandi centri urbani, un esempio è l’Oltrepò pavese, tappa prediletta di molti cittadini in fuga dalla zona meneghina. 

Già prima dell’emergenza sanitaria vi era stato uno spostamento verso la campagna da parte dei “City Quitters”, che stufi della frenetica e stressante vita di città, avevano deciso di ritirarsi a vivere in mezzo alla natura. Trasferirsi richiedeva però spesso anche la ricerca di un nuovo impiego, o la possibilità di lavorare a distanza. Oggi questo problema potrebbe essere stato superato. Infatti, se la modalità di smart-working dovesse persistere nel tempo, non sarebbe più strettamente necessario per molti lavoratori vivere all’interno del centro urbano, e questo renderebbe più facile andare a vivere  permanentemente in campagna. Tuttavia, la vita cittadina offre delle comodità che spesso non sono presenti nei piccoli paesi. Per questo motivo alcuni cercano di spostarsi non troppo lontano dal centro urbano, in modo da poter continuare ad usufruire di tutti i suoi servizi. E’ infatti innegabile, afferma il sociologo Domenico De Masi, che il motivo principale per cui non ci si sposta dalla città alla campagna è spesso la mancanza di servizi.

Tuttavia, da tempo di parla di ripopolare i borghi, che sono stati parzialmente o totalmente abbandonati, e questo cambio di prospettiva sul vivere in campagna potrebbe essere un punto di svolta. I paesi fantasma in Italia sono circa seimila, e dagli anni Settanta in poi si è assistito a uno spopolamento costante, soprattutto nel Sud Italia, dei piccoli villaggi rurali. Il ripopolamento non ha per ora portato i risultati sperati quando visto in chiave turistica, poiché molti proprietari si sono trasferiti dalle loro case per affittarle ai visitatori. I borghi torneranno in vita se chi fugge dalla città vi si trasferirà in modo permanente. Inoltre, se questo interesse per i piccoli centri rurali dovesse continuare, in futuro sarà possibile un abbassamento del costo di affitto degli immobili nei grandi centri urbani, che al momento hanno costi proibitivi per chi non ha un’elevata disponibilità di finanze.

Idee per ripensare la città: Adaptation Strategy 2020 a Milano

Alla luce delle considerazioni appena fatte, come ripensare la città? E quali nuovi significati urbani e sociali attribuirle? Con il mutamento dei concetti di lontano e vicino, sicuro e insicuro, interno ed esterno, l’emergenza sanitaria ha imposto nuovi margini di cambiamento nelle città, tanto nei rapporti sociali quanto in quelli fisico-funzionali. Qualsiasi progetto futuro dovrà considerare le nuove interferenze spaziali e relazionali: riformulazione dei confini (più rigidi o più labili, tra corpi, luoghi e destinazioni pubblico/private) e delle abitudini anatomiche della città fisica e sociale. Le città, con le loro complessità e il groviglio di interessi che vi abitano, hanno visto esacerbare le proprie contraddizioni, trasformandosi in centri propulsori del contagio, non strettamente o esclusivamente a causa dell’elevata densità abitativa, quanto più per disuguaglianze strutturali e qualità dell’urbanizzazione. Ecco che la città a portata di mano diventa una tra le maggiori sfide che la pandemia ha lanciato. Il tema è allineare le aree urbane ad un nuovo e diametralmente opposto cambio di paradigma: dalla dicotomia pubblico/privato all’impossibilità di marcarne una frontiera, dalla circolazione frenetica e incontrollata alla mobilità sostenibile, dalla realtà alla sua trasposizione virtuale.

A Milano, nello specifico, viviamo una rivoluzione che ha accelerato alcuni processi di transizione già in corso. Piefrancesco Maran, Assessore all’Urbanistica Verde e Agricoltura per il Comune di Milano, all’alba dell’uragano Covid-19 aveva inaugurato il Piano di Governo del Territorio 2030, i cui obiettivi rispondevano ad un concetto antico e solidale: l’equità. Rendere equa Milano, sul filo rosso delle possibilità abitative e accessibilità ai servizi, significa intervenire sulle barriere all’ingresso del mercato immobiliare: articolare l’offerta abitativa e l’housing sociale, favorendo l’abitare temporaneo e l’affitto agevolato, estendere residenze per studenti, giovani, coppie e anziani, concedere benefici a chi realizza interventi in affitto nell’edilizia libera, con l’intenzione di attenuare l’impennata dei prezzi. L’assessore alle politiche sociali e abitative di Milano, Gabriele Rabaiotti, sottolinea che nonostante la città possa vantare una percentuale di case popolari doppia rispetto a quella delle altre grandi città italiane, rimane comunque un allarmante bisogno di casa. 

La crisi pandemica ha affiancato a questa esigenza quella dell’abitare la prossimità. Una città di quartiere o città 15 minuti è il centro nevralgico dell’Adaptation Strategy milanese 2020, un piano di adattamento per una convivenza con il virus. Garantire servizi essenziali nel raggio di 15 minuti a piedi per ridurre gli spostamenti e attivare spazi sociali per una nuova narrativa di quotidianità urbana.  Non sarà quindi il covid-19 o il lavoro a distanza a segnare la fine delle città. Ma servono alleati sociali, o meglio serve una ridefinizione del patto sociale. La rigenerazione urbana passerà anche dal coraggio nella riqualificazione e nel rinnovo del patrimonio edilizio cittadino, un processo che non può avvalersi degli strumenti limitati dell’urbanismo tattico (il metodo di implementazione alla base del piano di adattamento, caratterizzato da soluzioni rapide, reversibili e investimenti accessibili). Un esempio di dialogo virtuoso tra istituzioni e organizzazioni indipendenti sono state le tensostrutture di Expo 2015, utilizzate attualmente per l’emergenza Covid. Con un prezzo simbolico di un euro, Arexpo ha ceduto al Comando provinciale di Milano dei Vigili del Fuoco alcune tensostrutture perché siano utilizzate come coperture provvisorie per le operazioni di screening, così da aprire nuovi centri temporanei per i tamponi. Il coinvolgimento di attori locali privati (abitanti, associazioni, volontari, imprenditori) produce una dinamica emotiva e anche economica. E la dinamica è sempre contraria allo spopolamento: bisogna agitare le acque, per citare lo scrittore Franco Arminio, ci vuole una “comunità ruscello” e non una “comunità pozzanghera”.

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