Negli ultimi anni gli affitti in Italia sono aumentati molto. Secondo i dati di Immobiliare, i prezzi degli affitti sono aumentati del 10,45% rispetto all’anno precedente, con Roma che spicca tra le città più care: il canone medio nella Capitale è di 17,04 euro al metro quadro, contro una media nazionale di 14,06 euro. Ciò significa che per affittare un appartamento di 35 metri quadrati a Roma si spendono circa 596 euro al mese, mentre per uno di 85 metri quadrati si superano i 1.448 euro.
Nonostante il costo abitativo considerato economicamente sostenibile si attesti intorno al 25-30% del reddito disponibile, nei fatti la spesa media mensile per la casa in Italia rappresenta nel 2023 il 36% delle spese sostenute dalle famiglie, con marcate differenze a seconda della composizione familiare e del suo livello socioeconomico. Il protrarsi di queste condizioni, senza interventi forti su un mercato oramai fuori controllo, porterà inevitabilmente un numero sempre maggiore di famiglie verso l’area di disagio o nella povertà. L’aumento dei provvedimenti esecutivi di sfratto nella Città Metropolitana, dagli oltre 4.800 nel 2021 ai quasi 6.500 nel 2022 (di cui 3.825 solo nella Capitale) ne è una testimonianza.
«Nel 2022 gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario sono stati 2.784 (oltre 230 al mese)», spiega l’ex Segretario di Unione Inquilini, Massimo Pasquini. «Sono quasi quintuplicati rispetto al 2021. E a Roma si continuano a eseguire dai 10 ai 15 sfratti al giorno», sottolinea.
Mentre sempre più persone quindi rimangono senza casa, a Roma le case vuote sono sempre di più. Nel 2021 le abitazioni censite nel solo Comune di Roma ammontavano a circa 1.450 milioni, di cui oltre 162 mila registrate come case non occupate o abitate occasionalmente. Queste hanno avuto una crescita pari a tre volte quella delle abitazioni occupate (36,7% contro il 12,2%). Si tratta di un enorme patrimonio inutilizzato che, pur mantenendo molto bassa la stima di due individui per abitazione, potrebbe dare una casa a oltre 320 mila persone.
Turista che viene, residente che va
La Capitale è la terza città in Europa, dopo Londra e Parigi, per numero di alloggi in affitto su Airbnb. Nel 2019 ne contava oltre 30.000 tra singole stanze e interi appartamenti, con un numero totale di posti letto (116.000) superiore di diverse migliaia rispetto a quelli disponibili negli oltre mille alberghi della città e un tasso annuale di crescita pari a circa l’8%. Gli alloggi sono fortemente concentrati nelle zone più centrali (prime fra tutte, le zone del Centro Storico ed Esquilino, con rispettivamente circa 4.200 e 3.800 alloggi), ma sono coinvolte anche alcune zone della periferia storica ben collegate con il centro e con la stazione Termini, come San Giovanni, Pigneto, San Lorenzo.
Per stimare l’impatto in termini di turistificazione si può guardare al rapporto tra posti letto offerti su Airbnb e residenti. Al Centro Storico è del 72%. A Trastevere, Esquilino e Prati è del 40-50%: a ogni due residenti stabili corrisponde circa un posto letto su Airbnb. Nella zona universitaria di San Lorenzo c’è un posto letto su Airbnb ogni quattro-cinque residenti; a Ostiense uno ogni otto. Se si tiene conto del rapporto tra gli interi appartamenti in affitto breve su Airbnb (escluse quindi le singole stanze) e il numero di famiglie residenti in affitto o comodato, è evidente che l’impatto sulla disponibilità di affitti a lungo termine sia particolarmente drammatico: a Trastevere, Centro Storico e Celio ogni quasi due famiglie in affitto a lungo termine c’è un appartamento in affitto breve, a Prati ogni tre famiglie, a San Lorenzo ogni quattro e a Testaccio ogni sette.
Il problema è che affittare ai turisti è molto più conveniente degli affitti a lungo termine. Con un prezzo medio in un Airbnb di 196 euro per una notte secondo Inside Airbnb, contro un canone di affitto ordinario di lungo periodo che si ipotizza realisticamente di 1200 euro al mese (ovvero un canone di 15 euro al mese al metro quadro per ottanta metri quadri, il valore medio di una locazione in zone centrali e semicentrali secondo l’Agenzia delle Entrate) bastano 6-7 notti al mese di affitto breve turistico per guadagnare l’equivalente di un canone mensile ordinario.
Questo enorme differenziale di redditività ha drogato il mercato immobiliare: il target dell’offerta privata è sempre più selezionato, temporaneo e ricco. D’altra parte, il rischio di insolvenza nel mercato delle locazioni ordinarie, in aumento dato il contesto di crisi economica, si traduce in una richiesta di sempre maggiori garanzie da parte dei proprietari e nella loro preferenza per l’affitto breve turistico.
Una delle conseguenze, più o meno dirette, di questa tendenza è il costante aumento negli ultimi anni della quota di pendolari che effettuano quotidianamente o periodicamente un duplice spostamento (di andata e ritorno) verso Roma per motivi di lavoro e di studio, ma anche di salute o personali. Nel 2022 si è stimato che il numero di persone che si sono spostate quotidianamente o settimanalmente verso Roma per ragioni di lavoro abbiano raggiunto una quota pari a circa 340 mila, determinando un significativo incremento della popolazione cittadina giornaliera, poiché tale quota rappresenta in numeri assoluti poco più del 25% della popolazione residente.
Indigenza plenaria
Per la Chiesa cattolica il Giubileo è l’anno della remissione dei peccati, della riconciliazione, della conversione e della penitenza sacramentale. Per Roma è un’occasione per realizzare una serie di interventi di riqualificazione e modernizzazione della città. Allo stesso tempo, però, è possibile che le fasce di popolazione più svantaggiate saranno danneggiate dall’afflusso di turisti che arriverà in città.
«I dati sulla precarietà abitativa non riescono a cogliere l’emergenza di questi mesi in vista del Giubileo» sostiene Sara Fiordaliso, curatrice del nuovo report di NonnaRoma ‘Dalla strada alla casa’. «Facendo un giro sui gruppi facebook di affitto stanze, oramai una stanza al Pigneto non la trovi sotto i 600 euro, mentre un monolocale può arrivare anche a 1200, 1300 euro», spiega. NonnaRoma ha partecipato agli incontri preparatori di un Piano Casa ambizioso che, pur non elevandosi a soluzione esaustiva per la Capitale, aveva ottime potenzialità di riuscita.
Approvato nell’estate dello scorso anno, il Piano Casa aveva tutte le sembianze di un documento programmatico dall’ampio respiro e dalla visione sistemica pronto ad operare per il raggiungimento di due macro obiettivi: da un lato, ampliare lo stock di alloggi disponibili da destinare allo scorrimento della graduatoria per gli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica; dall’altro, individuare misure alternative all’assegnazione di un alloggio popolare. Tuttavia, come confermato anche da Pasquini, «Il Piano Casa è rimasto una cornice, non è stato attuato nulla di quanto previsto».
Secondo le associazioni per il diritto alla casa, non si sta facendo abbastanza, in quanto a livello nazionale non è ancora presente uno strumento di regolazione degli affitti, i contratti e i prezzi sono guidati dal libero mercato, mentre il canone concordato non è obbligatorio e chi possiede una casa può farci quello che meglio ritiene.
L’effetto del Giubileo a questo punto sarà inevitabile. Secondo Fiordaliso «anche se entrassimo nella fase attuativa del Piano, ci sono quartieri già saturi nel centro storico ed è improbabile intervenire sull’esistente». Di recente, NonnaRoma ha avviato una campagna di nome “Cara Casa” che indaga le drammatiche dinamiche espulsive nel quartiere Pigneto. Con ogni probabilità, l’anno prossimo molte fine locazioni di quest’anno si trasformeranno in airbnb: «una compagna dell’associazione è stata cacciata di casa a fine locazione, pagava 800 euro per un bilocale in Piazza Malatesta. Ora, la stessa abitazione è a 250 euro a notte su Airbnb. Se si parla di prezzo, non c’è lotta», racconta Fiordaliso.
«Siamo in attesa di accogliere oltre 35 milioni di pellegrini e non sappiamo dove mettere 18mila famiglie che aspettano da più di dieci anni di ricevere una casa popolare» afferma Pasquini. «Siamo a ridosso di un periodo storico che rischia di fare tabula rasa dei diritti dell’abitare a Roma. Prima era il mercato transitorio degli studenti ad essere reputato concorrenziale con il mercato delle locazioni di lunga durata. Oggi la situazione è peggiorata, perché gli affitti brevi spazzano via qualsiasi tipo di vantaggio competitivo delle altre tipologie contrattuali».
Ha collaborato Carlotta Desario
